บนเวทีสัมมนาอสังหาริมทรัพย์ไทย ยุค 4.0 ซึ่งจัดโดยสมาคมศิษย์เก่าโครงการปริญญาโทสำหรับผู้บริหาร นายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรและประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ ออกแบบ และก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย กล่าวถึง 10 เมกะเทรนด์ (Mega Trend) อสังหาริมทรัพย์ ว่า สิ่งที่กล่าวถึงนี้จะเป็นการคาดการณ์ในระยะ 5 ปีข้างหน้า ซึ่งเป็นการมองจากความเป็นไปได้ที่จะเกิดขึ้น โดยเมกะเทรนด์ ทั้ง 10 เรื่อง ประกอบด้วย 

1.urbanization (ความเป็นเมือง) จากปัจจุบันที่ความเป็นเมืองกับชนบทมีสัดส่วน 50:50 แต่อีก 30 ปีข้างหน้า เมืองจะมีสัดส่วนร้อยละ 70 และชนบทร้อยละ 30 เพราะอนาคตจะมีเมืองใหญ่เพิ่มขึ้นในต่างจังหวัด และนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต้องพัฒนาจากสิ่งที่คนมองไม่เห็น พัฒนาเมืองจากที่ไม่มีอยู่

2.connectivity (การเชื่อมต่อ) ตอนนี้เริ่มเห็นการพัฒนาข้ามพรมแดน คนไทย คนจีน ไปลงทุนในประเทศเพื่อนบ้าน ทั้งลาว กัมพูชา เวียดนามมากขึ้น เกิดโอกาสการพัฒนาที่ดินข้ามพรมแดนเพิ่มขึ้น ยกตัวอย่าง ปัจจุบันราคาที่ดินในกรุงพนมเปญ กัมพูชา บางแห่งมีราคาแพงกว่าที่ดินในกรุงเทพฯ และเป็นราคาที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วมาก ดังนั้น นักพัฒนาอสังหาฯ ต้องเห็นโอกาสเหล่านี้ แต่สิ่งสำคัญคือ นักพัฒนาฯ ต้องเข้าใจกฎหมาย ต้องศึกษากฎหมายของประเทศที่ตัวเองเข้าไปทำธุรกิจให้ชัดเจน

3.Green Concept (ประเด็นสิ่งแวดล้อม อนุรักษ์พลังงาน) ปัจจุบันหลายประเทศจูงใจ (incentive) ผู้ประกอบการให้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ประหยัดพลังงาน ดูแลสิ่งแวดล้อมมากขึ้น แม้ว่าต้นทุนของอาคารอนุรักษ์พลังงานยังสูงอยู่ แต่ในอนาคตเมื่อมีมากขึ้น และรัฐบาลหลายประเทศให้การสนับสนุน ก็จะทำให้เกิดการใช้งานในวงกว้างมากขึ้น 

4.Technology Oriented (ใช้เทคโนโลยีนำ) นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต้องเตรียมการสำหรับเทคโนโลยี เนื่องจากผู้บริโภคใช้โทรศัพท์มือถือทำหลายอย่าง และอนาคต IOT หรือ Internet Of Thing จะทำหน้าที่แทนแม่บ้าน รปภ. ในฝั่งผู้ประกอบการ การปรับค่าแรงขั้นต่ำที่เพิ่มขึ้นในอนาคตจะส่งผลต่อต้นทุนค่าจ้างแรงงาน บริษัทก่อสร้างหลายแห่งจึงต้องคิดถึงการใช้เทคโนโลยีแทนคน การพัฒนาวัสดุที่ติดตั้งได้เร็วและไม่ต้องใช้แรงงานคนจำนวนมาก

5.Higher Density (มีความหนาแน่นสูง) ที่ผ่านมา คนซื้อบ้านอาจจะชอบบ้านเดี่ยว อยู่ในที่โล่งๆ แต่ในอนาคตด้วยปัจจัยเรื่องการบริหารทรัพยากร การใช้น้ำไฟ ระบบรักษาความปลอดภัย การคมนาคมขนส่ง และราคาที่ดินสูงขึ้น ทำให้การทำบ้านเดี่ยวมีข้อจำกัดมากขึ้น และคนจะหนีเข้ามาอยู่ในเมือง มีที่อยู่อาศัยที่เป็น compact กะทัดรัด การทำคอนโดมิเนียมจึงตอบโจทย์นี้ และใช้เส้นทางรถไฟฟ้า เพื่อสร้างเมืองบริวาร กรณีการพัฒนาระบบรถไฟความเร็วสูง วิ่งไปที่ถึงเขตพัฒนาเศรษฐกิจภาคตะวันออก (อีอีซี) จะเป็นตัวอย่างหนึ่งของคนที่สามารถนั่งรถไฟฟ้าเพียง 1 ชั่วโมง จากบ้านย่านสุขุมวิทไปทำงานที่อีอีซีได้ 

6.Less Labour Intensive (การใช้แรงงานเข้มข้นจะน้อยลง) แนวโน้มนี้มาพร้อมกับการใช้เทคโนโลยีในการดำเนินธุรกิจมากขึ้น 

7.International Standard (มาตรฐานสากล) สิ่งที่ลูกค้าต้องการคือมาตรฐานระดับโลก ถ้าผู้ประกอบการตามไม่ทันก็จะทำให้มีปัญหาในอนาคตได้ และอย่าคิดว่า การมีบริษัทคู่แข่งเป็นธุรกิจต่างชาติ แล้วจะทำงานยาก ขายของยาก เพราะการทำให้งานมีมาตรฐานย่อมทำให้งานมีระบบ และถ้าเราไม่ปรับตัว คนอื่นปรับตัว เขาก็ได้ประโยชน์ก่อน

8.Regional VS Local (ภูมิภาค กับ ท้องถิ่น) สิ่งที่เห็นชัดในเวลานี้ คือ ทุนจีนเข้าไปในลาวและเวียดนามจำนวนมาก ดังนั้น ธุรกิจต้องร่วมกับพันธมิตรต่างชาติเพื่อสร้างประโยชน์ในธุรกิจ ต้องสามารถทำงานร่วมกันในระดับภูมิภาค มีพันธมิตรธุรกิจในอาเซียน เพื่อขยายตลาดได้  

9.Increasing Price Point (ราคาเพิ่ม แต่ปริมาณลดลง) ไม่มีอะไรในโลกนี้ที่จะลดลง ดังนั้นราคาอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตย่อมเพิ่มขึ้น และเมื่อบ้านราคาแพงขึ้น ใครจะซื้อได้ ดังนั้น ผู้ประกอบการจึงต้องคิดถึงการจำกัดด้วยขนาด จึงไม่น่าแปลกใจที่ปัจจุบันจะเห็นคอนโดมิเนียมห้องขนาด 20 ตารางเมตร โรงแรมห้องขนาด 7 ตารางเมตร เพราะในทำเลที่ราคาที่ดินพุ่งขึ้นไปถึงจุดหนึ่ง ขณะที่ค่าวัสดุก่อสร้าง ค่าแรงขยับขึ้นด้วย ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยย่อมไม่มีกำลังจะจ่าย ดังนั้นวิธีที่ธุรกิจจะไม่ลดราคา ก็คือต้องลดขนาด และทำให้ผู้ซื้อคิดว่า ของที่มีขนาดลดลงนั้น ไม่ใช่เรื่องผิดปกติ แม้ราคาจะแพงขึ้น 

10.Minimalist with higher performance คือทำให้น้อย แต่มีการแสดงผลสูง หรือทำให้ของเล็กลง แต่ทำให้มีประโยชน์ใช้สอยเหมือนเดิม ดังนั้นดีเวลอปเปอร์ต้องพัฒนาสิ่งที่คนอื่นทำไม่ได้ ให้ทำได้ 

อย่างไรก็ตาม นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรฯ ย้ำว่า สิ่งเหล่านี้ถ้าจะเกิดขึ้นได้ ก็ต้องมีการแก้ผังเมือง เพื่อให้การเจริญเติบโตของเมืองขยายออกไปในจุดอื่นๆ มากขึ้น และถ้าเมืองไม่ขยาย เศรษฐกิจไม่กระจาย แรงจูงใจจะให้เอกชนลงทุน ขยายธุรกิจออกไปนอกกรุงเทพฯ ปริมณฑลก็ทำได้ยาก 

"แล้วก็จะกลับไปที่จุดเดิมคือ ทำให้กรุงเทพฯ เป็นเมืองหัวโต ทำให้เมืองใหญ่ อย่างอุดรธานี เชียงใหม่ ภูเก็ต หาดใหญ่ ตอนนี้ก็รับจนเต็มแล้ว ดังนั้น นักพัฒนาอสังหาฯ จึงต้องการการกระจายอำนาจ กระจายการพัฒนาสู่ท้องถิ่น เพราะถ้าสิ่งเหล่านี้ไม่เกิด การพัฒนาอสังหาฯ ก็ไม่เกิด" นายอธิป กล่าว

(อธิป พีชานนท์)

ข่าวที่เกี่ยวข้อง :

• อนาคตธุรกิจอสังหาฯ สู้ด้วยข้อมูล-เทคโนโลยี-แพลตฟอร์ม
• คาดปีนี้ตลาดอสังหาฯ ฟื้น ผู้บริโภคมีทางเลือกเพิ่มขึ้นด้วยเทคโนโลยี