นายโสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ จำกัด เปิดเผยผลสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยที่เปิดตัวใหม่ในเดือน พ.ค. ที่ผ่านมา พบว่า กระเตื้องขึ้น โดยจำนวนอสังหาริมทรัพย์ที่เกิดขึ้นใหม่มีทั้งหมด 5,722 หน่วย เพิ่มขึ้นจากเดือนก่อนหน้า 4,158 หน่วย หรือร้อยละ 266 (เดือน เม.ย. 2561 มีจำนวน 1,564 หน่วย) และมีจำนวนหน่วยขายเฉลี่ยต่อโครงการเพิ่มขึ้นที่ 260 หน่วย

คอนโดฯ ส่วนใหญ่เปิดตัวย่านเขตเมืองชั้นใน-กลางและส่วนต่อขยายรถไฟฟ้า

สำหรับทำเลที่มีการเปิดขายใหม่ส่วนใหญ่ หากเป็นอาคารชุดจะตั้งอยู่ในบริเวณย่านเขตเมืองชั้นใน ชั้นกลาง และส่วนต่อขยายแนวรถไฟฟ้า มีโครงการตั้งอยู่ในเขตกรุงเทพชั้นในเพียงโครงการเดียว ส่วนบริเวณกรุงเทพชั้นกลางและส่วนต่อขยายแนวรถไฟฟ้ามี 4 โครงการ บ้านเดี่ยวจะตั้งอยู่บริเวณส่วนต่อขยายเมือง เช่น บางกรวย-จงถนอมบริเวณถนนเทพารักษ์ เป็นต้น 

ส่วนทาวน์เฮ้าส์ที่มีการเปิดใหม่ส่วนใหญ่จะตั้งอยู่ในเขตพื้นที่ส่วนต่อขยายรอบนอก เช่น บริเวณถนนบางกรวย-ไทรน้อย ถนนวัดศรีวารีน้อย ถนนแพรกษา ถนนสุขสวัสดิ์-พระราม 2 ย่านถนนรังสิต-ปทุมธานี และนวนคร เป็นต้น

บ้านแฝด ราคา 3-5 ล้านบาท ขายดีที่สุด

เมื่อพิจารณาอัตราการขายได้ จะพบว่า ในเดือนแรกของการเปิดขายมีอัตราการขายได้เฉลี่ยที่ร้อยละ 28 ส่วนเดือน พ.ค. ที่ผ่านมา มีอัตราการขายได้ที่ร้อยละ 53 ต่อเดือน และเมื่อพิจารณาตามประเภทที่อยู่อาศัยที่มีอัตราการขายได้สูงสุด พบว่า บ้านแฝดเป็นสินค้าที่มีอัตราการขายได้สูงสุดของตลาด คือ มีอัตราการขายได้ร้อยละ 93 (มีการพัฒาออกมาขายจำนวนน้อย และขายดี) 

โดยบ้านแฝดมีอัตราการขายได้สูงสุด คือ ระดับราคา 3 -5 ล้านบาท ซึ่งมีโครงการระดับราคาเดียว มีจำนวน 28 หน่วย ขายได้ 26 หน่วย สำหรับสินค้าในตลาดที่มีอัตราการขายได้รองลงมา คือ ทาวน์เฮ้าส์ (เป็นสินค้าที่พัฒนาออกมาขายมากที่สุดในเดือน พ.ค. เมื่อเทียบกับสินค้าประเภทอื่น)

ทั้งนี้ ภาพรวมทั้งตลาดทาวน์เฮ้าส์ มีอัตราการขายได้ร้อยละ 30 โดยทาวน์เฮ้าส์ที่มีอัตราการขายได้สูงสุด คือ ระดับราคา 3-5 ล้านบาท มีจำนวน 738 หน่วย ขายได้แล้ว 329 หน่วย (คิดเป็นร้อยละ 45) รองลงมา คือ ทาวน์เฮ้าส์ระดับราคา 2-3 ล้านบาท มีจำนวน 1,388 หน่วย ขายได้แล้ว 411 หน่วย (คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 30) และทาวน์เฮ้าส์ระดับราคา 1-2 ล้านบาท มีจำนวน 1,780 หน่วย ขายได้แล้ว 429 หน่วย (ร้อยละ 24) 

สำหรับตลาดที่อยู่อาศัยกลุ่มหลักอีกกลุ่ม คือ กลุ่มอาคารชุด มีอัตราการขายได้ร้อยละ 26 โดยอาคารชุดที่มีอัตราการขายได้สูงสุด คือ อาคารชุดระดับราคามากกว่า 20 ล้านบาท มีจำนวนหน่วยขาย 2 หน่วย ขายได้ 1 หน่วย (สัดส่วนร้อยละ 50% (มีการพัฒนาออกมาขายจำนวนน้อย) รองลงมา คือ อาคารชุดระดับราคา 1-2 ล้านบาท และระดับราคา 2-3 ล้านบาท มีจำนวนหน่วยขาย 487 หน่วย ขายได้ 139 หน่วย และหน่วยขาย 347 หน่วย ขายได้ 102 หน่วย (อัตราขายได้ร้อยละ 29 เท่ากัน) ตามลำดับ

กรุงเทพชั้นในเปิดใหม่เพียงโครงการเดียวย่านอโศก

ผู้ประกอบการที่เปิดตัวโครงการใหม่ในเดือน พ.ค. จะพบว่าเป็นบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ (มหาชน) จำนวน 3 บริษัท คือ บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน), บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน), และบริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) มีบริษัทในเครือบริษัทในตลาดหลักทรัพย์อีก 4 บริษัท และบริษัทนอกตลาดหลักทรัพย์อีก 3 บริษัท อย่างไรก็ตาม ก่อนหน้านี้มีโครงการใหม่ที่จะเกิดขึ้นในเดือน พ.ค. อีก แต่เลื่อนการเปิดตัวออกไป

โดยในเดือน พ.ค.ที่ผ่านมา มีโครงการที่เปิดตัวใหม่เพียงโครงการเดียวที่ตั้งอยู่ในเขตกรุงเทพชั้นใน เช่น บริเวณถนนสุขุมวิท 21 (อโศก) ตั้งอยู่ในเขตเมืองชั้นกลาง และส่วนต่อขยายของเมือง (intermediate area) จำนวน 9 โครงการ เช่น ถนนรัชดาภิเษก ถนนจรัญสนิทวงศ์ ถนนเทิดไท ถนนกัลปพฤกษ์ ถนนสุขสวัสดิ์ และสุขุมวิท 72 เป็นต้น ตั้งอยู่ในเขตส่วนต่อขยายรอบนอก เช่น บริเวณถนนบางกรวย-ไทรน้อย ถนนพระราม 2 ถนนวงแหวน-รามคำแหง จำนวน 5 โครงการ และยังมีอีก 7 โครงการที่อยู่ในพื้นที่เขตปริมณฑลซึ่งใกล้แหล่งงาน และชุมชนที่อยู่อาศัยในย่านนั้น เช่น ย่านมีนบุรี ลาดกระบัง เทพารักษ์ รังสิต-ปทุมธานี นิคมอุตสาหกรรมนวนคร เป็นต้น 

อย่างไรก็ตาม ในเดือน พ.ค. ได้พบโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่รอเปิดขายใหม่ในอนาคตอีก 419 โครงการ ซึ่งจะสังเกตได้ว่ามีโครงการหลายแห่งที่ได้ประกาศตัวหรือเปิดตัวทางหน้าหนังสือพิมพ์ ส่วนการเปิดขายจริง (ที่มีโบรชัวร์และสำนักงานขายที่พร้อมต้อนรับผู้สนใจซื้อไปเยี่ยมชม) ยังไม่มี จึงถือเป็นโครงการที่ยังไม่เปิดตัวและเมื่อเปิดตัวจริงแล้ว จะได้ดำเนินการสำรวจต่อไป

"เดือน พ.ค. 2561 จึงมีโครงการเปิดใหม่มากกว่าเดือนก่อนหน้ามาก แต่เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันปีก่อน ปรากฏว่ายังเปิดตัวน้อยกว่าเสียอีก ดังนั้นจึงอาจกล่าวได้ว่าเศรษฐกิจยังไม่ได้กระเตื้องขึ้นนัก" นายโสภณ กล่าว

นอกจากนี้ ยังเปิดเผยผลการสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลว่า ในรอบ 5 เดือนแรกของปี 2561 พบว่า มีการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยต่างๆ รวม 131 โครงการ รวมทั้งหมด 32,312 หน่วย รวมมูลค่า 125,443 ล้านบาท หรือมีราคาเฉลี่ยที่ประมาณ 3.882 ล้านบาทต่อหน่วย ในแต่ละโครงการจะมีขนาดประมาณ 247 หน่วย 

ส่วนคาดการณ์ทั้งปีในการสำรวจรายเดือนนั้น คาดว่ายังอาจมีจำนวนน้อยกว่าความเป็นจริงประมาณร้อยละ 10 เพราะในการไปสำรวจสถานการณ์การขายในแต่ละโครงการในแต่ละไตรมาส ยังอาจพบโครงการที่สำรวจไม่พบในการสำรวจรายเดือนราวร้อยละ 10

คาดที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑลปีนี้ น้อยกว่าปี 60

ขณะที่ในอีก 7 เดือนที่เหลือของปี 2561 อาจจะมีการเปิดตัวดีกว่าใน 5 เดือนแรก อีกร้อยละ 20 ต่อเดือน เพราะในช่วงปลายปี มักจะมีการเปิดตัวโครงการมากเป็นพิเศษ จึงคาดการณ์ว่า ในปี 2561 จะมีโครงการทั้งหมด 386 โครงการที่จะเปิดตัวใหม่ รวมจำนวน 95,256 หน่วย มีมูลค่ารวมกันประมาณ 369,806 ล้านบาท

เมื่อเทียบกับปี 2560 ที่ผ่านมา ที่มีการเปิดตัวโครงการใหม่ 410 โครงการ รวมจำนวน 114,477 หน่วย รวมมูลค่า 441,661 ล้านบาท และแต่ละหน่วยมีมูลค่า 3.858 ล้านบาทโดยเฉลี่ย

ดังนั้น จำนวนโครงการเปิดตัวใหม่จะลดลงร้อยละ 6 ส่วนจำนวนหน่วยที่เปิดขายจะลดลงร้อยละ 17 และมูลค่าที่เปิดขายลดลงร้อยละ 16 ส่วนราคาเฉลี่ยต่อหน่วยใกล้เคียงกัน คือปีนี้จะมีราคาสูงกว่าเพียงร้อยละ 1 เท่านั้น

อย่างไรก็ตาม จำนวนหน่วยต่อโครงการจะลดลงไป ร้อยละ 12 ทั้งนี้ เพื่อให้โครงการไม่ใหญ่เกินไปนัก และผู้ประกอบการไม่เสี่ยงเปิดตัวโครงการขนาดใหญ่เกินไปด้วย

จึงอาจสรุปได้ว่า ตลาดที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล จะลดลงในปี 2561 จากปี 2560 อยู่ประมาณ 16% โดยพิจารณาจากมูลค่าการเปิดตัวเป็นสำคัญ การที่มีการเปิดตัวน้อย ส่วนหนึ่งแสดงว่ากำลังซื้อของประชาชนยังไม่ฟื้นตัว ความสามารถในการซื้ออาจจะลดลงตามลำดับ อย่างไรก็ตามหากรัฐบาลสามารถแก้ไขปัญหาเศรษฐกิจได้ดี ก็อาจทำให้กำลังซื้อที่อยู่อาศัยกลับคืนมาได้เช่นกัน

ข่าวที่เกี่ยวข้อง :

• คาดปีนี้ตลาดอสังหาฯ ฟื้น ผู้บริโภคมีทางเลือกเพิ่มขึ้นด้วยเทคโนโลยี